不動產估價~十分鐘搞懂臺灣公共設施保留地解編之問題-445
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華信電子月報 <不動產行情、不動產估價、不動產法規類> |
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前言： 隨著台灣各縣市政府的都市計畫趨近於完整，仍有許多尚未徵收土地之問題，為解決長期私有公共設施保留地之狀況，政府開始推動將未徵收之公共設施保留地還地於民之政策，紛紛開始針對公共設施保留地，進行開發需求之檢討，並陸續規劃部分區域作為公保地解編示範地區，落實還地於民之政策目標，目前各縣市都有著實進行解編計畫，以維護地主的土地正義及使用權利，而本篇電子報將會為讀者簡單介紹公共設施保留地解編之問題，如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！
依據都市計畫法第48條至第51條之規定，編制都市計畫範圍時，會依實際實況劃設公共設施的使用範圍，政府會對範圍內的土地所有權人，透過補償的方式徵收土地，但進行大規模的都市計畫時，政府編列的預算無法一次性徵收完畢，就產生了「公共設施保留地」。依照都市計畫法規定，公共設施保留地都是要被徵收的，假如是私人所有，則政府應該通過鄉、鎮、縣轄市公所徵收、區段徵收、市地重劃等方式取得公共設施保留地。在都市計劃範圍內的這些用地在未來會變為公共設施，但在政府還未徵收前，是禁止土地所有權人妨礙徵收之使用，若地主需要為原來之使用，需改為妨礙目的較輕之使用，使得被規劃為公共設施之土地的使用受到較多限制，而政府也並非立即徵收土地，導致土地之使用都被擱置，以下為能最大化利用公共設施保留地之解套方式:
但隨著全台灣都市計畫逐漸推動完成，越來越多的公保地被預留，也因此形成了政府巨大徵收款項的負擔，目前全國尚未取得之公共設施保留地有將近2萬多公頃。而近年來臺灣各縣市也開始通盤檢討變更不必要的公設保留地，仍有許多都計範圍內的公共設施保留地尚未取得，因此各政府也開始將公共設施保留地進行解編，將未使用到的土地還地於民。
在民國102年，監察院為妥善解決公共設施用地，經劃設保留而久未取得之問題，要求內政部及地方政府對於都市計畫法所編定的公共設施用地，最長應該在25年内完成。若超過期限，應該進行檢討變更，並對不必要的公保地進行解編，讓土地變更為住宅或商業用地等，實現「還地與民」。為了積極協助地方政府辦理都市計畫公共設施保留地之檢討變更事宜，同年11月內政部擬具「都市計畫公共設施保留地檢討變更作業原則」。另外依據都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法第４條第１項規定，未徵收的公設保留地，僅能做低度開發，但考慮到若遲久未被徵收，損及土地所有權人權益，因此提出變更公設保留地的計畫。其計畫主要目標，在檢討變更不必要之公共設施保留地，促使有限之土地資源合理利用，發揮效能，減少民眾的損失，並透過政府公辦整體開發方式，以取得興建仍有需要之公共設施用地，以提升都市居民生活環境品質，以便減輕政府取得公共設施保留地之財務負擔。
近年各地區陸續有公共設施保留地進行解編，但解編後的土地仍有些問題須注意，公共設施解編後，土地仍為公共設施用地，不能直接使用，因此還要搭配其他土地開發手段，如市地重劃、個案變更等，才能將土地另作他用。而公設地解編後，土地若有移轉買賣，移轉現值會以免稅期間前後的價差為基準，因此年代較久遠的公設保留地，恐產生沉重土地增值稅。土地被劃定為公保地後，為彌補地主的使用權利受到限制，政府在稅法上給予若干優惠，而在解編後的土地如果要再移轉，則不再享有免徵土增稅優惠，而是以該土地第一次免徵土增稅前的原規定地價，或是以前次移轉現值，計算漲價情形、課徵土增稅。而土地在解除保留狀態後，仍需要照土地的特性，去決定各該土地合宜之分區。在解編後不必然恢復成被規劃成公共設施保留地前之使用分區，並且容易產生地主與政府之間的糾紛，對於解編政府應制定專法，以維護民眾權利為優先。
隨著時代變遷，這些公共設施保留地有的是因為政府沒有經費收購，因與城市跟發展的預期不同，沒有規劃公共設施之需求，加上政府能動用的資金不足，導致全台有2萬多公頃公保地的價值被犧牲，而公保地的地主很冤枉，土地無法興建永久性建築，就算地主要轉賣也因土地是公保地而難以脫手，土地逐漸無利用價值。近年來政府也開始檢討公保地過多所衍生之問題，並開始解編的作業，除了還地於民，以及保障地主權益外，也期望加速建設對民眾有利且需求性較高之公共設施，像是受少子化的引響，基礎教育之學校的需求也不高，許多被劃設為文中、文小的公保地就開始解編，或是採用土地活化的方式，推動有利於市民之公共設施。另外全台各縣市都陸續推動解編規劃，並在兼顧都市發展的需要，以及維護地主權益的前提下，針對非必要性的都市計畫區私有公共設施保留地，加速通盤檢討解編，早日將土地還與民眾。
資料來源： 1. StockFeel股感網站 https://www.stockfeel.com.tw/ 2. 高雄市政府都市發展局 https://urbanweb.kcg.gov.tw/KDA/web_page/KDA020102.jsp?PK01=KDA070000001201908002 3. 政大不動產研究中心 https://rer.nccu.edu.tw/article/detail/2208061421535 4. 聯合新聞網 https://udn.com/news/story/7243/7015826 5. 房感不動產科技 https://www.housefeel.com.tw/article/%E5%85%AC%E5%85%B1%E8%A8%AD%E6%96%BD%E4%BF%9D%E7%95%99%E5%9C%B0-%E5%85%AC%E4%BF%9D%E5%9C%B0-%E8%A7%A3%E7%B7%A8/
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