不動產估價~十分鐘搞懂瑕疵不動產與污名價值減損-430
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華信電子月報 <不動產行情、不動產估價、不動產法規類> |
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前言： 瑕疵不動產是什麼?瑕疵不動產係指該不動產受到特定事件或原因影響，造成使用、效用或價值上劣於其他相似但未受特定事件或原因影響之不動產。不動產發生瑕疵問題後，市場價值可能下跌，投入修復費用進行修復後，市場價值可能會回復，但亦有可能無法回復至發生瑕疵問題前之價值水準，此時即產生所謂之「污名價值減損」。本篇將介紹瑕疵不動產污名價值減損之基本資訊，如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！
瑕疵不動產係指該不動產受到特定事件或原因影響，造成使用、效用或價值上劣於其他相似但未受特定事件或原因影響之不動產。前開所稱之特定事件或原因包括但不限於下列瑕疵事項: 1. 建物傾斜： 各縣市訂定有建築物施工(或工程)損鄰及安全鑑定-鑑定手冊，其中對於建物傾斜率有不同認定及補償辦法，傾斜率(下稱ΔH)若<1/200，僅需就建物損壞部分進行修復補償；若1/200≦ΔH<1/40，則須評估建物結構安全，及就建物損壞部分進行修復補償；若ΔH>1/40，則建議將建物拆除進行重建作業。 2. 混凝土氯離子含量過高或混凝土含爐渣成分： 混凝土氯離子含量過高之建築物，即一般所認知之「海砂屋」，可能造成天花板及牆壁外層剝落，鋼筋外露鏽蝕等情形。混凝土含爐渣，即俗稱之「爐渣屋」，爐渣中含有遇水易膨脹的成分，若房屋處於潮濕情況，可能造成天花板及牆壁產生如青春痘般的孔洞，長期下來可能影響建物結構影響居住安全。 3. 鋼筋輻射量過高： 暴露在輻射屋環境下，長期下來可能對人體的身心健康造成危害，目前公認的輻射原因有三，一可能是使用鈷-60等放射性元素照射鐵爐，以確定鐵溶液的高度；二是使用過後的放射性元素存放儀器未依規定回收處理，而被當作一般廢五金回收利用；三可能是採用受附設汙染之原料進行後續利用。 4. 建物漏水無法完全修復： 可能因建物的劣化現象導致建物有漏水情形，像是剝離、龜裂、鼓起、銹水附著、白華或是結構體的施工縫等劣化現象。 5. 凶宅： 目前實務上對凶宅之認定，係依內政部97年7月24日內授中辦字第0970048190號函釋：指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。 6. 受污染土地：
瑕疵不動產價值減損(瑕疵價損):是不具瑕疵(瑕疵發生前)的不動產價值(損害前之價值)，與具有瑕疵(瑕疵發生後)的不動產價值(損害後之價值)二者之間的價值差額。(如下表) 修復成本:即技術性貶值，修復不動產回復至損害前的狀態，所需支出的費用。 污名價損:即一般所謂的交易性貶值，指瑕疵不動產經過物理修復後，在市場上，擔心瑕疵問題未完全消除或是有復發之可能，造成不動產價值降低的情況。 三者間的關係如瑕疵價值評估的恆等式，如下表
隨著經濟發展，影響不動產價格的因素越來越多元，在利用不動產的同時，不動產的相關資訊應被充分了解，在此篇介紹下，期望可以讓讀者對於瑕疵不動產與污名價值減損有基本的認識，進而保障自身的財產權及相關權利。 參考資料: 中華民國不動產估價師公會全國聯合會第九號公報-瑕疵不動產污名價值減損估價指引: http://www.rocreaa.org.tw/downloads/file_management/10000/1000/207/20220106100443_207.pdf 臺中市建築物施工損鄰及安全鑑定-鑑定手冊 房地產網:https://house.udn.com/house/story/11119/3945312 維基百科: https://zh.m.wikipedia.org/zh-tw/%E8%BC%BB%E5%B0%84%E9%8B%BC%E7%AD%8B%E4%BA%8B%E4%BB%B6 立法院中關於建物發生「非自然身故」之資訊揭露:https://www.ly.gov.tw/Pages/Detail.aspx?nodeid=6590&pid=191207 瑕疵不動產價值減損之評估(陳志豪，中華民國102年)
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