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不動產行情~十分鐘搞懂市價與成交價格之差異-405

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華信電子月報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

 

主題:

十分鐘搞懂~市價與成交價格之差異

前言:在許多法規條文中都有提到「市價」一詞,通常與民眾權益最切身相關也最容易引起爭議的就是協議價購"市價"、徵收補償"市價",本期就估價師評估的市價民眾心中的市價政府所稱的市價三者立場、觀點來做解析,惟如有錯誤或遺漏之處,仍請不吝指正,謝謝!

市價

土地徵收條例第11條第四項規定「協議價購,應由需用土地人依市價與所有權人協議」,第30條第一項規定「被徵收之土地,應按照徵收當期之市價補償其地價」,並且有規定「前項所稱市價,指市場正常交易價格」。何謂正常交易價格呢?不動產估價技術規則明確訂出正常價格「指具有市場性之不動產,於有意願之買賣雙方,依專業知識、謹慎行動,不受任何脅迫,經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值,並以貨幣金額表示者」。

 

成交價格?市價?

就買賣雙方所構成的市場價格而言,賣方期望售得的價格高出其「底價」愈多愈好,最不願在底價時出售,因為此時利潤最少。當然買方也願在「上限」買到一定品質的不動產,因為買方所期望的價格愈低愈好。在這種互相對立的情況下,唯賴兩者在價格上達成協議才有成交的可能,此即為成交價格,它是一個固定數字

市價則為一項資產在公開市場上出售,經過一段合理期間,找到一位對該資產有使用知識和使用能力的購買者,並提出最高的貨幣價格,而這個價格通常是買賣雙方在無任何壓力下所議定的。因買賣雙方對不動產之資訊不對稱及行為易受情緒影響,正常合理的交易行為不易認定,故一般將成交價格拿來比較以取得市價,所以市價會形成一個有上下區間之範圍

 

民眾心中的市價

在協議價購、徵收補償時,民眾站在賣方立場,當然希望價格越高越好,尤其是自己犧牲私有土地,成就公眾的利益。且法規又說政府依市價與所有權人協議,民眾自然覺得市價應有商量的空間。

而因為每個人資訊獲得的能力不對稱,有的人可能在比較別人和自己土地的價格時,因為錯誤的來源或對資訊的解讀,而對自己土地的市價有錯誤的認知,心中的市價就此定錨了。

 

估價師評估的市價

估價師以實價登錄的成交價格為基礎,去除其中的差異點,評估每一筆土地的市價,這時候的市價是隱含著最有可能的售價的概念(非可以殺價的建議售價、開價)

 

五、

政府所稱的市價

因為現在有不動產估價師這個行業,而市價的評估是屬於估價師的專業範疇,所以政府通常委託估價師評估市價作為依據。

 

為什麼政府無法和民眾議價?

政府和民眾,分別站在買方和賣方的立場,以估價師所評估的最有可能的售價,達成價格上的協議。我們設想一個情況,兩筆相鄰的土地,條件都一樣,分別屬於AB兩個所有權人,估價師評估市價為每平方公尺5,000元,A和政府議定每平方公尺5,500元,B和政府議定每平方公尺5,000元,此時,政府是否有圖利A的嫌疑?這就是政府無法和民眾議價的難處。

 

七、

結論

財產是民眾安身立命的工具,任何決策都是終身大事,本期以三方的立場觀點來解析市價與成交價格之差異,祈能讓溝通的雙方能有對稱的資訊可以判斷。

以上資料來源參考:

1.  張金鶚教授-我國不動產市場之現況與未來

 

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