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華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：呼應到第327期與第356期「都市危險及老舊建築物加速重建條例」與「都市更新條例」修正草案，本期將分享何為簡易都更，並比較各重建條例差異性，延伸說明各條例之內容，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！

現今雙北市的老舊房屋根據內政部不動產資訊平台截至民國106年第4季最新統計(如表1)，為數量最高前兩名，全國也將近一半皆為超過30年以上老舊房屋，特別是新北市屋齡超過三十年的老舊房屋約67萬餘棟，為加速都市更新，新市府推出簡易都更，用意為促進老舊建築物重建，提供多元的重建途徑，以提升都市整體防災、居住安全及生活品質，於中華民國105年6月1日訂定新北市政府執行都市計畫法新北市施行細則第四十七條第二項處理原則(如表2)。

都市更新，首要工作就是要劃定都市更新的範圍。都市更新範圍可分成涵蓋面積較大的「更新地區」，以及「更新地區」內可以單獨實施都市更新事業的區塊「更新單元」，以下對於相關定義進行簡易介紹:

(一)更新地區定義:

係政府經調查建築物、實質環境之公共安全、公共交通、公共衛生、都市機能、社會治安及保存維護需求等劃設，其範圍可能包括數個街廓(如圖1)。

(二)更新單元定義:

則是實施都市更新事業計畫之最小基地規模，由實施者依據市政府所訂更新基地規模及自行劃定更新單元評定基準等規定劃定。因此，一個更新地區範圍應至少包括一個以上更新單元(如圖1)。

都更法令目前除面臨公權力難以施展的困難，更因現在有多種法條規範，且適用條件不同，容積獎勵也不同，呈現一國三公的情形，如「簡易都更」、「危老條例」等，希望加速老舊建築重建速度，但必須100%同意，且容積獎勵較都市更新差，而都市更新條例卻有1.5倍，還有政府代為拆遷的情形。為了評比各條例重建之項目，並呼應第356期都市更新條例修正草案之門檻，故彙整資料(如表3)，最後本所將相關差異整理如下表4:

台灣風雨災害、地震頻繁，大多數都會區大樓、公寓、透天房屋結構普遍老舊，電線管路相對隨時間一併老化，如因電器設備使用不當，發生火災後果不堪設想，部分市容更是因違章、加蓋鐵皮，壁癌等更加不堪，但都更目前除法令規範不夠完善、專業不足、整合不易及政策不穩定性等多重因素，加上建商、地主、地主間互相不信任，往往無疾而終。以耗時程度、獎勵誘因來評比，都更>危老>簡易都更，而如何運用更彈性的機制，避免老舊屋主對於條例多頭馬車的混亂，抑或是構思如何保有較好的誘因，並簡化流程提高速度、統一制度等，值得各界進一步深思。

以上資料來源參考：

1.          內政部不動產資訊平台http://pip.moi.gov.tw/V2/Default.aspx。

2.          新北市政府都市更新處https://www.uro.ntpc.gov.tw/。

3.          臺北市都市更新處https://uro.gov.taipei/Default.aspx。

4.          謝志誠，都市更新計畫vs. 更新地區與更新單元，2014。